En la toma de decisiones de un proyecto para inversión inmobiliaria, la identificación y selección del terreno, se convierte en uno de los factores determinantes para el éxito del mismo; es así como su análisis debe ser lo más riguroso posible. La decisión de comprar los terrenos basado solamente en el precio de venta o por facilidades en la negociación, sin analizar los impactos de otros aspectos fundamentales que se involucran dentro del desarrollo del proyecto, pueden poner en riesgo sus resultados económicos.
En zonas urbanas muy consolidadas, los espacios libres de terreno para nuevos desarrollos son muy escasos, sin embargo, independientemente de que se trate de un proyecto que deba desarrollarse en estas condiciones o uno que se tenga previsto dentro de un contexto rural, la selección del terreno juega un papel determinante en la planificación de la propuesta inmobiliaria.
En el proceso de selección se destacan tres aspectos importantes que se deben tener en cuenta y que permiten caracterizar y valorar un terreno:
1. Aspectos físicos: Dentro de los aspectos físicos destacamos la localización geográfica, que definirá el entorno y la ubicación del proyecto, la cual, representa uno de los criterios de mayor peso en la formulación del desarrollo inmobiliario, ya que establece la disponibilidad de servicios, las vías de acceso, el nivel de seguridad de la zona, la disponibilidad de parques, escuelas, y en general, otros tipos de equipamiento urbano que generará valor agregado a la propuesta. Los aspectos físicos describen la superficie o el relieve del terreno, sus límites con los predios colindantes, los componentes ambientales como vegetación, clima, además del tipo de suelo, la geotecnia y otros factores de carácter técnico que se involucran en el proceso de conceptualización.
Aspectos jurídicos: Se refieren a aspectos asociados al ámbito legal, que generan una responsabilidad inherente con la sociedad civil puesto que involucran normas, leyes, y otras regulaciones que están directamente vinculadas con el terreno. Entre ellos se encuentran los aspectos registrales y catastrales definidos por el Registro Inmobiliario, leyes especiales que definen alineamientos, retiros y zonas de protección, además de la normativa asociada al uso del suelo y los criterios de edificabilidad que imponen los Municipios, necesarios para elaborar la propuesta arquitectónica durante el proceso de diseño.
Aspectos económicos: Los terrenos se encuentran inmersos en un mercado de comercialización, definido por un precio que se establece por la oferta y demanda de bienes raíces en una determinada localidad, así como las dinámicas de formación de precios del suelo que permiten establecer su valor de cambio. Este aspecto involucra los avalúos, que son instrumentos formales de valoración necesarios para determinar el precio del inmueble en un momento determinado.Por otro lado, en este apartado también se destaca la plusvalía, que se refiere al incremento del valor a través del tiempo, la cual depende de la ubicación, del desarrollo urbano de la zona y otros factores que, sumados al proceso de desarrollo, permiten estimar el valor potencial de uso
Dado lo anterior se presentan algunas recomendaciones para asegurar la adecuada toma de decisiones, en la selección de terrenos para los procesos de desarrollo de proyectos inmobiliarios:
1. Contar con una metodología bien estructurada, donde se identifiquen los pasos más relevantes para realizar una preselección de terrenos.
2. Realizar un desglose de los requerimientos del proyecto definiendo un programa de necesidades, que permita establecer los criterios de selección y los factores determinantes que deben ser evaluados en cada terreno.
3. Acotar el nivel de investigación a zonas geográficas específicas, realizando un estudio de mercado que se adapte al modelo de negocio o producto inmobiliario que se pretende desarrollar.
4. Construir una base de datos solida de terrenos, utilizando herramientas de mapeo y location intelillence para visualizar e identificar localidades de interés.
5. Evaluar técnicamente el potencial de desarrollo que presenta cada propiedad, considerando aspectos registrales, catastrales, de edificabilidad, disponibilidad de servicios, topografía, normativa, entre otros.
6. Realizar un análisis de mayor y mejor uso, para tener claridad sobre las diferentes alternativas de proyectos que se pueden desarrollar en los emplazamientos preseleccionados.
7. Crear una matriz de priorización con al menos 3 alternativas de terrenos viables, que puedan ser sometidos al proceso de compra, evaluando con detalle las características, tanto cualitativas como cuantitativas, de cada uno de ellos y de su contexto inmediato.
Además, es imprescindible visitar cada terreno, tener claridad sobre su valor residual en función del proyecto formulado y desarrollar la habilidad para negociar con los propietarios, sus representantes o quienes tengan la potestad para tomar decisiones. Se reitera que, en esta etapa del proceso, lo importante es tener definido, aunque sea de forma preliminar, el producto inmobiliario que se pretende desarrollar, con el fin de poder establecer el precio máximo que se podría llegar a pagar por el terreno.
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